Joaquim Adir, subsecretário e auditor da Receita Federal do Brasil (RFB), esclarece esta dúvida.

Os contribuintes devem informar para a RFB o valor de compra na ocasião da aquisição do imóvel. Supondo que este imóvel passou por uma reforma, como por exemplo: troca de pisos, pintura, troca de portas e janelas, este tipo de reforma não agrega ao valor do imóvel, portanto deve se manter o valor da ocasião da aquisição. Porém se o imóvel sofrer uma grande reforma, por exemplo, aumentar o número de cômodos, construir edículas, é possível mudar o valor deste imóvel da seguinte maneira:

Valor de aquisição do imóvel R$ 50 mil + Despesas da reforma R$ 20mil = R$ 70mil valor atual do imóvel.

É importante esclarecer que é possível declarar as benfeitorias na declaração de IR, na ficha Bens e Direitos, no campo de código 17 - Benfeitorias. Lembrando que é necessário guardar os recibos destas reformas durante 5 anos, em qualquer situação.

E no caso de venda desse imóvel?

O Ganho de Capital (lucro imobiliário) é a diferença entre o valor pago pelo imóvel (acrescido das benfeitorias, caso haja) e o valor pelo qual está sendo vendido. Exemplo: o imóvel foi adquirido por 300 mil reais em 2007 e o vendeu neste ano, em 2019, por 550 mil reais. Haverá um Ganho de Capital de 250 mil reais. Hoje, a Lei estipula tributação de no mínimo 15% sobre esse Ganho de Capital na compra e venda de imóveis, com isenção em alguns casos.


Veja os casos que os contribuintes estão isentos de recolher este imposto:

  • Indenização da terra nua por desapropriação para fins de reforma agrária, conforme o disposto no § 5º do art. 184 da Constituição Federal de 1988.
  • Contribuintes que venderam imóvel único por um valor inferior a R$ 440 mil estão isentos do pagamento de imposto sobre o Ganho de Capital, desde que não tenham efetuado, nos cinco anos anteriores, venda de outro imóvel a qualquer título, tributada ou não.
  • Também estão isentos do pagamento de imposto sobre Ganho de Capital a venda dos imóveis que foram adquiridos até 1969. O ganho de capital auferido nos casos de permuta de unidades imobiliárias em que não é feito pagamento de diferença em dinheiro também está isento de IR.
  • Com a edição da MP do Bem, em 2005, o ganho de capital obtido com a venda de um imóvel que for utilizado para a compra de outro imóvel residencial, desde que essa compra aconteça em até 180 dias da venda, também está isento do recolhimento de Imposto de Renda.

Joaquim Adir, subsecretário e auditor da Receita Federal do Brasil (RFB)

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